物件調査など、不動産投資を中心にハッピー&リッチを実現!!

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積算価値以下の物件

とあるところから物件情報が来たので、

今日はつとめ人を終えてから物件調査に行ってきました。


場所はひみつです(笑)


どんな物件かというと、

物件価格<積算価格


本や他の人からの話で聞いたことはありましたが、

本当にあるんですね。


物件に行くまでにはいろいろなことを想像します。


建物の状態はどんななんだろう

周囲はどんな感じだろう

利回りは実現かのうなのだろうか

自分も住めるか・・・とか


そのあたりが問題なければいい物件になるだろうな・・・



いざ現地に到着!!調査開始!



まずは、マイソクにある通りの空室状況か

マイソクの通りに空室となっているが、

入居している部屋でもガスの元栓が閉まっているところがある

滞納でガスを止められたか?



駐車場の状態をチェック

駐車場が戸数より少ないので、増やすことができるかどうか

塀を壊したら1台くらいは増やせそうだが、個数分は無理

場所的に戸数あたり2台分確保できれば最高だけど

駐車場の一部には不法駐車車両が・・・

車両に張り紙がしてありました。



物件の周囲には、

大型のパチンコ施設がある。

パチンコ施設はプラス?マイナス?

自分的にはマイナスに捉えました。

周囲の治安が若干悪くなりそう。

入居者が散財して滞納する可能性あり。

ギャンブルは麻薬ですからね~。



入居者の感じ

ポストをチェックしました。

すると、

なにやらアルファベットの羅列が・・・

どうやら日本人ではない方々が入居されているようです。

外国人労働者の多い地域なのかな。


そうすると、空室に日本人の入居を募るのは少し難しいかもしれません。


なんだか物件の将来が見えなくなってきました。


ぼくの中では規模が非常に大きな物件なので、

それらのリスクを背負うのは非常に危険に感じてしまいました。

ということで、この物件はスルーすることにしました。



しかしながら、いい勉強になりました。

物件価格<積算価格

本当にあるんだと。



投資家けーちゃんが2009年2月15日に行ったセミナーがDVDになりました!

・様々な危険から資産を守るリスク回避テクニック
・投資家けーちゃん流 高利回り物件の見つけ方と買い方

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物件調査2009 相模原

昨日は節分

豆まきしましたか~?

今日は立春ということで、

暦の上では冬から春に変わったということですね。



さて、物件調査2009!!

物件情報 7

横浜線 相模原 徒歩12分
木造2階建て 築23年
1K6戸 
価格は2580万円
利回り10%
土地 108㎡(約32坪)
建物 118㎡(約36坪)
積算価格 約1500万円

実勢価格の土地値といった感じです。


相模原物件01_外観
建物外観

昨年末に塗っているので綺麗です

相模原物件03_塀
塀部分

塀も新しく作ったみたいで、すごくきれい

相模原物件02_2階通路裏
2階の通路裏

塗って隠してあるようですが、かなり腐食の跡が・・・

相模原物件04_基礎
床下部分

写真で見る限り、シロアリはなさそうです。


この物件は上手な売主と見ました。

大規模修繕したら、これから回収になるはずなのに

売るというのはただ者ではありません。


立地も角地で悪くはありませんが、

いくら実勢土地値とはいっても、

築23年を利回り10%では買えませんね。


あくまで路線価による積算価格以下で買いたいです。


値下げの余地もないそうなので、

見送ることにしました。


綺麗な物件だと

ほしいなぁ~と思ってしまうのが

まだまだ素人ですね


頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

浅間山噴火 物件調査2009 東海大学前

浅間山が小規模ですが噴火しました。


つとめ人に行くときに、

なぜか粉まみれになった車が多いと思っていたら、

どうやら浅間山の灰が降ってきていたようです。


大噴火したらどうなってしまうのでしょうね。


富士山が噴火したら関東地方は灰で埋まってしまう

なんて説もありますね。


関東地方は地震も怖いですが、

一番危険なのは富士山の噴火と言われていますね。



では物件調査2009!!

物件情報 6

小田急小田原線 東海大学前 徒歩9分

木造2階建て 築23年

2DK2戸、1K3戸 

価格は1380万円

利回り15.6%



ほそ~い道を入っていくとその物件はありました。

東海大学前物件01
建物外観

2階の1K3戸は空室でした。

階段下には冷蔵庫が置いてあり、

引越しの際に放置していったと思われ・・・



東海大学前物件02
こ、これは!

急斜面によう壁作って立っている!

これは土地ありっていうんでしょうか?


工務店さんの話を思い出しました。

建て替えの際に、よう壁も作り直さなければいけない場合、

下手をすればもう1棟建ってしまうほどお金がかかる可能性がある


この物件には良い出口が無いような気がした。

地震でも起きて崩れたら、

土地そのものが無くなってしまう


斜面だけ持っていても・・・


マイソクに「高台のため、眺望良好!」とありましたが、

手すりが頼りなくて怖いです(>o<)


つぎ、いってみよう!

地元の物件

不動産業者さんから

地元で未公開の物件が出たということで、

一緒に見てきた。


築5年の木造物件と

築15年の軽量鉄骨物件

駅から徒歩圏


いずれの物件も建物の状態は良く、

立地もいい(と思う)。


S銀行では満額の評価が出るという


しかし、問題は価格だ。

今探している価格帯から程遠い。


買える人にはいい物件だと思う。


でも

不動産投資自動化ツール・一発鑑太郎!だと厳しい評価(><)

物件調査2009 本厚木

業者さんから物件情報をいただいて、

一つだけ見に行くのはなんので、

ついでに見に行った物件


物件情報 5

本厚木バス35分

平成9年築 木造2階建 1K2戸 + 1DK2戸

トイレ風呂別

2480万円

利回り8.7%

土地148㎡

建物面積112㎡

積算評価では、1000万円



前には、中学校

横にはスーパー

建物はまあまあ綺麗

満室

駐車場あり


じゃあ、何が問題か?


厚木物件


駐車場はあるが使用されていない

ブロックで閉鎖されている(写真左下)

つまり、実際の利回りが低い


あと、

入居者が・・・

日本ではない名前が書いてありました・・・



実際に見に行くと分かることがたくさんあります。

物件調査2009 上福岡 その3 オバマ大統領就任

アメリカのオバマ氏が大統領に就任しましたね。

日本で放送される状況を見る限りでは、

まるで映画の世界か、なにかの宗教みたいでした。


こういう時はご祝儀相場とかいって相場も上げたりするもんですが、

市場は冷ややかでした。

NYダウは8000ドル割れ、

日経平均も8000円割れです。


これからまだまだ厳しい世の中が続くということを意味しているのかもしれません。



さて、前回に引き続き、上福岡物件調査のお話です。


1棟目の物件調査を終え、

駅前のマクドナルドでベーコンレタスバーガーセット590円を食す。

行列はできていないが、満席だ。

さすが、マクドナルド。


座ったカウンター席からは駅前の広場が見え、

駅前チェックを実施する。

しかし人がまばらだ。


腹ごしらえを済まし、2件目の物件へ向かうことにする。


物件情報2

上福岡駅徒歩12分

平成2年築 木造2階建 1K6戸ロフト付き

3点ユニット

価格は2750万円

利回り8.72%

土地77㎡

建物面積87㎡

路線価をベースとした積算評価では、

およそ1200万円



UR都市機構のマンション群を横目に見ながら、

線路沿いを延々と歩いていく。

坂を下って、また線路沿いを歩いていって到着。


徒歩12分以上掛かった気がする。

途中、何も無いのでかなり長く感じる。

駅まで毎日歩いて通う気にはなれない。


上福岡物件2_外観
物件外観


上福岡物件2_周囲
超、線路沿いです。

電車の音がすごそうです。



残りの2物件は、夕方で寒くなったのもあり

写真は撮っていません^^;


物件情報3

上福岡駅徒歩10分

1978年築 軽量鉄骨造2階建 2DK4戸 + 2K2戸

トイレ風呂別

3430万円

利回り10.14%

土地178㎡

建物面積178㎡

積算評価では、3000万円



物件情報4

同じく上福岡駅徒歩10分 ※物件情報3からすぐ近く

1987年築 軽量鉄骨造2階建 1R4戸 + 3LDK1戸

価格3580万円

土地139㎡

建物面積141㎡

積算評価では、2900万円


夕方で日が陰ってきたのと、寒さであまり覚えていませんが、

道中、空きテナントが多く、閉店した店もかなりありました。


上福岡駅周辺は他にも売り物件がたくさん出ていますね。

物件調査2009 上福岡 その2

今日から中村一晴さんの新刊

99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則

を読み始めました。

のめり込んでしまいます。


さて、前回に引き続き、上福岡物件調査のお話です。


まず、不動産屋さんからもらった情報は、

上福岡駅徒歩3分

平成2年築 木造2階建 1ルーム8戸ロフト付き

3点ユニット

価格は2900万円

利回り12.4%

土地100㎡

建物面積120㎡

路線価をベースとした積算評価では、

およそ1900万円

この時点で、買った瞬間から債務超過状態に陥りますね。



さて、

駅から徒歩3分なので、物件にはすぐ到着。


上福岡物件1_外観
物件外観

隣の家で、日当たり悪いです。

上福岡物件1_コインランドリー
コインランドリー?

部屋に洗濯機を置くスペースがないから?

上福岡物件1_階段
階段裏鉄部

かなり朽ち果てています。


極めつけは.、

上福岡物件1_ドア
ドア

ガラス張りでした。しかも1階です。

2階はふつーのドア。なぜに1階がガラス張り?

居留守も使えません(笑)


空室が2つあるのですが、

募集賃料は共益費混みで35000円。


駅前の不動産屋さんで募集されていたので、

部屋探しの人を装い内見しようかとも思っていましたが、

建物の状態を見て止めてしまいました。


いわゆる”転進した”というやつです。


しかしながら、遠くまで来てこの1件を見るだけではもったいないので、

健美家で適当に見つけた物件を3件見に行きました。


上福岡駅界隈、売り物件結構多いですね。


続きは次回に

物件調査2009 上福岡

今日は暖かかったですね。

バスに乗るためにちょっと走ったのですが、

めっちゃ苦しくなりました(>0<)

運動しないとなあ~と思う今日この頃です。




今年2009年は絶対に物件を購入するぞー!!

ということで、物件調査をたくさん敢行していきます。



2008年はセミナーや勉強会やメルマガ飲み会に出て、

知識はたくさんつけましたが、

物件を見る数が圧倒的に足りなかったのです。


2009年は物件を見る目を養い、

物件を購入したいと目論んでいます。


見てきた物件に勝手に言いたい放題なので、

いろいろアドバイスお願いします。




年明け第一弾は、上福岡です。


湘南新宿ラインで池袋まで出て、

池袋から東武東上線で行きました。


池袋からは意外と近かったです。


途中各駅に乗り換え、上福岡駅に到着。


駅を降りた第一印象は、

さみしい


何もないということではなく、

あるんですが、

空きテナントや12月末で閉店なんて張り紙が多くて、

元気を失っている感じでした。


情報をいただいた不動産屋さんからは、

結構栄えている街と聞いていましたが・・・


次からは、見て回った物件のお話をしていきたいと思います。


途中で挫折しないように応援よろしくお願いします↓↓

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