不動産投資を中心にハッピー&リッチを実現!!

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

訳あり物件?つづき

昨日、不動産屋さんから訳あり物件について連絡をもらった。

果たしてどんな訳ありが待ち構えているかと思っていたら、

「売主が訳あり」

だそうなんです。


どんな訳ありかと聞いてみると、

まず売主と売主の娘がその物件に住んでいるんだそうだ。

そして、売却後もその物件に住み続けたいと思っている。

では、なぜ売却する必要があるのかというと、

倒産した会社の債務の支払いが必要なんだとか(大事なとこだがうろ覚え)

また売主の娘さんとやらも問題ありなんだそうな。


売主さんはその物件に住んでいながら、

管理は放ったからしなんだそうだ。

RCといえども、20年以上放ったらかしでは、相当傷んでいるのではないでしょうか。

陸屋根ですので、屋根の状態にも注意が必要ですね。

大規模修繕が必要なことも考えられますが、

「瑕疵担保免責」だと、購入後に何か問題があったとしても費用は自分持ちとなってしまいます。


なぜ瑕疵担保免責なのか想像すると、

物件売却理由が借金の支払いのためなので、

当然、お金がないということになりますので、

売却後に何かあったとしても支払い能力が無いということになるんだと思います。


近々、不動産屋さんと一緒に物件を見に行くので、

詳細はまたレポートしたいと思います。


果たして、どんな状態なのか・・・



スポンサーサイト

訳あり物件?

先日、不動産屋さんから物件情報をもらった。

昭和62年築、RCの物件。

資料をパッと見た感じでは、なかなか良さそうに思えた。

現地確認のため、詳細な住所を教えてもらうようにお願いしたのですが、

なんだか、訳あり物件とのことで、

「1人で行くことをお勧めしません」

といわれました。

1人で行ったら危険なのか?

最近話題になっている「や」物件?


いろいろ想像してしまうのですが、

資料から読み取れて気になっているところは、

・瑕疵担保責任免責
 →築21年でこれはちょっと怖い。ちゃんと修繕は行われているのか?

・宅地造成等規制法
 →ものすごい場所に立っているのか?

・私道

といったところです。

果たしてどんな「訳あり」なのでしょうか?

乞うご期待

第3回投資家けーちゃんメルマガ読者飲み会

昨日は、投資家けーちゃんのメルマガ読者飲み会の第3回目に行ってきました。

場所は新宿某所で、

久しぶりに新宿に行ってきました。

が、な、なんと人の多いことでしょうか!!

たっくさんの人が、私の行く手を阻んできます。

自由に歩くことのできない街、新宿

恐るべしです。



3回連続参加ということで、

けーちゃんさんも私のことを覚えてくれていて大変光栄でした。

私ともう1人を除いては、みなさん初参加でした。

ですので、ものすごい参加率ですね。


しかしながら、毎回毎回得るものが多くて非常に勉強になります!!


私の今回の焦点は投資スタンスについてです。


金森さんの本や今田さんのレポートを読むと、

RC1棟ものをフルローンでやるぞ!!という気持ちになりますし、

沢さんの本を読むと、

近場の手ごろな物件から始めるのがいい!!という気持ちになります。

最初は小さく始めようと思い、ワンルームの区分所有からとか考えたり、

最近、融資基準が厳しくなってきたのでフルローンは厳しいから、

RC1棟ものは厳しくなってきた。

なんて、投資スタンスがぶれぶれになってしまいます。


そんな中で、

「自分にあった投資スタイルを見つけてやる必要がある」

といったお言葉をいただきました。


金森さんや今田さんの方法は間違っていないし、スピードも速いが、

だれでもできるわけではないということ。

年収うん百万以上の人対象といった条件がある。


じゃあ、年収がうん百万以上ないと不動産はできないのかというと、

年収がすう百万しかなくても成功している人もいる。


ですので、その人に合ったスタイルを見つけ出す事が一番大事。


ぶれぶれになりつつあった方向性をまた見つめなおすことができました。


飲み会といったことでしたが、本やセミナー以上のものを得ることができたような気がします。


投資家けーちゃん、かっこよすぎます!!

年齢は3歳ぐらいしか離れていないのに、すごすぎです!!

このような機会を与えていただき本当にありがとうございます。




おまけ

瑕疵担保免責

不動産販売図面(マイソク)を見ていたら、

「瑕疵担保免責」

と書かれているものがありました。


瑕疵担保って、購入した後に建物に雨漏りや、

給排水管の破損などが見つかった時に、

一定の期間内(取り決めによる)は売主に修理費用を請求できる

といった感じのものと思っていましたが、

「免責」ってなんだ?

と思っていましたので、ちょっと調べてみました。


そしたら、「不具合があっても売主は責任とりませんよ」

「売主は責任から免れる」 → 「免責」

ということでした。(違ったら指摘してください)


「瑕疵担保免責」というのは売主有利の条件なんですね。

買主側としては取り下げてもらう交渉をするか、

または、値下げの材料にするということでしょうか?

投資フェスティバル2008

昨日は、日本ファイナンシャルアカデミーの投資フェスティバル2008に行ってきました。

会場10分前に到着したのですが、すでに長蛇の列でした。

しかしながら、前から3列目をゲットすることができました。

第一部は、先日ビジネス選書セミナーでもお話を聞いてきた山田真哉さんです。

髪を切られたんですかね。なんだか、先日よりもサッパリした感じでした。

今回は1時間ですので、ビジネス選書セミナーの時のダイジェスト版みたいになるとおっしゃっていましたが、先日のお話をどれだけ覚えているか確認することができました。

途中、パワーポイント資料が配布用であったため、うまく利用できない場面もありましたが、
そんなアクシデントもなんのその!といった感じでうまく切り抜けられていました。

数字のセンス大事ですね。

これから、不動産購入に向けて、いろんな数字を見ることになるのですが、見た目の数字だけに騙されないように気をつけていかなければと再認識しました。



第二部は、株式の話で福永弘幸さんでした。

トレンドに合わせてスイッチする事の必要性を話されていました。

ジョインベスト証券のジョインベストエクスプレス、業種別のチャートが見れるのはなんかいいなと思いました。

不動産投資の頭金を貯めるのに、最近は給料から貯めることしか考えていなかったのですが、
株式投資でお金を増やすことも必要だと再認識しました。

不動産と株は別物だから関係ないと思いがちですが、繋げて考えることができるのだと再認識しました。



第三部は女性FP3人の対談でした。
大竹のり子さん、上野やすみさん、北野琴奈さん

ファイナンシャルプランナーって、実は私よくわからないのですが、
この方々は、ファイナンシャルプランナーだからすごいのではなく、
それぞれが自分の進むべき道を自分で切り開いているということがすごいのだと思いました。

北野琴奈さんは不動産投資も行われていて、セミナーもするほどの方です。

投資家けーちゃんさんに、「琴奈さん会ったらよろしくお伝えください」と言われていたのですが、
舞台上以外でお会いすることは残念ながらできませんでした。
不動産関係の人脈を広げるチャンスを逃してしまいました。



第四部はFXの話で、橋本顕愛さんでした。

非常に基礎的なことをお話いただいて、FXもありなのかな。なんて思ってしまうのですが、
やはり入念な準備は必要なものなのでしょうね。
基本レバレッジを利かせる取引になりますからね。

今後の不動産購入資金の捻出方法の1つとしては考えておく必要はありそうです。
給料だけでは正直厳しいですからね。



そして最後は、第五部とは言わずに、「特別講演」
元小泉内閣の大臣、現慶應義塾大学教授の竹中平蔵さんでした。

今回の目玉ですね。

まずは、本の宣伝「構造改革の真実 竹中平蔵大臣日誌


私の印象に残っているのは、やはり不動産投資に結びつくもので、
今後の日本の定住人口は減少していく対策として、交流人口を増やす必要があるという事でした。

これは、人口減少で不動産投資は困難になっていくといった見方がありますが、
交流人口を増やすことでアパート賃貸経営は維持していくことが可能になってくると思えました。

さすが(当たり前ですが)大臣をしてきた人物だけあって、
安倍内閣、福田内閣の問題点をズバリ言っていました。
(もう民間人だから、何を言っても「失言」にならないって言ってました)

言われて見れば、確かに納得できることでした。

スローガンはあるが、アジェンダ(具体的な政策)がない

そこで、竹中さんの日本のアジェンダを3つ挙げていました。

1.法人税を半減する(現在の40%→20%へ)
 日本の法人税は高すぎるので、企業が日本に寄り付かない
 世界の法人税は30%、アジアは20%
 経済特区を作るなどの対応で法人税を下げるべき

 法人税を下げて、企業だけ優遇するのは・・・と世界が見えていない政治家たちがいるが、
 日本に企業が集まれば、雇用を創出し、経済の発展につながる。

2.羽田空港を3倍に拡大する(オープンスカイにする)
 国土交通省の呪縛から解き放つ

 羽田を大きくするなら、地方空港を整備すべきだなんて意見もあるが、
 羽田が一杯だから、地方に飛ばす便を増やせないので、
 羽田を大きくすれば地方便も増やすことができるようになる。

3.東京大学の民営化
 文部科学省の呪縛から解き放つ

 世界のトップ5には国立大学なんてなく、すべて私立大学ばかり。
 東大を民営化して、世界のトップ5に入れたい。
 強い経済を作るには、強い大学が必要

この講演が終わったら、すぐにインドに向けて旅立つとの事

そして、最後に本の宣伝。「福沢諭吉 国を支えて国を頼らず

日本はまだまだ上昇する可能性を十分秘めている事を教えていただきました。

まあ、この投資フェスティバルを主催している日本ファイナンシャルアカデミーのように、
若い実業家たちがどんどん成長していっているので、
まだまだ日本も捨てたものではないんです。

そのかわり、行動を起こしたものだけが成功をつかむことができ、行動しないものは取り残される。
なので、理想はみんながハッピーですが、ハッピーは待っていても来ないので、
自分で掴み取る必要があるということを再認識しました。


行動あるのみ!!


投資家けーちゃんさんのDVDがあったので、休憩時間にでも買おうかと思って、第一部終了後にもう一度見に行ったら、な、なんと、売り切れでした・・・

さいごにあかちゃんさんのブログでも言われていましたが、
若林史江さんの二の腕、ちょっと太くなってましたね。

業者さんからの電話

初期のころに物件の資料請求をした業者さんから電話が入りました。

現在の物件検索、取得状況の確認連絡でした。

当時、この業者さんからは中古ワンルームの資料を送ってもらったのですが、

現在は、1棟物を中心に探していることを告げると、

この業者さんは区分所有専門の業者さんとの事。


そこから、区分所有での戦略をとうとうとお聞かせいただきました。


区分所有は資産的にも、金額的にも融資は厳しいものと思っていましたが、

業者さん提携の金融機関での融資を行うことは可能なのだそうです。


しかしながら、現在は方向性を1棟物にしているので、今回は見送ることとしました。


この業者さん、資料請求をしただけで話はしたことがなかったのですが、

なぜにこんな時間もたった頃に電話してきたのでしょうか?

しかも、物件資料を送ってきた担当とは別の担当者さんでした。


ちょっと、4月に入って物件の売れ行きが厳しくなっているから、営業をかけているのかな?

なんてことも思ってしまいました。

物件見学

今回は、とある業者さんから送られてきました任意売却物件を見に行ってきました。

物件を見る数をこなす事が目的

RC 平成10年築 2DK×11戸 満室時想定利回り 10% 1億1000万円の物件

<マイソクでは分からなかった情報>

・賃貸中とあるが、空室は何戸あるのか?
・接道状況
・駐車場の有無

<見に行って判明したこと>

・11戸中8戸が空室だった(現況表面利回り2.7%?)
・駐車場は停めれても2台が限界
・接道状況は4m以上はあった
・入り口がオートロックっぽく見えて、普通に開いた
・入り口のドアの閉まりが変
・建物内の清掃は行われていない感じだった(任意売却物件だからか?)
・庭から一部の部屋(空室)の中を見ることができたが、室内にゴミがあった(退去したままで、リフォームが施されていない?)
・プロパンガス
・退去しているはずの部屋の前に、Amazonマーケットプレースからの送付物が届いていた(急に退去したのかな)

周囲の状況
・すぐ近くに月極め駐車場があった(空いてるかは不明)
・準工業地域だけあって、すぐ近くの工場から土曜日なのに作業音がしてた(部屋の中だとそんなに気にならないかな)
・すぐ近くに古めのアパートがあったが、入居率は100%だった(屋根に人がのってたので、リフォーム業者が防水加工でもしてたのかな?)
・近くには大企業の建物もあるので、需要はそれなりにあると思われた(勝手な推測)

山田真哉さんのセミナー

ビジネス選書セミナー2周年記念特別企画

「食い逃げされてもバイトは雇うな」なんて大間違い』の著者

山田真哉さんのセミナーに参加してきました。

な、なんと無料でした!!



数字のセンスについてや、

決算書の読み方についてお話をしていただきました。


これからは、

いわゆる「禁じられた数字」がたくさん世の中にあふれてきますので、

「数字をうまく使い」

そして、

「数字に騙されるな!!」

ということを教えていただきました。


山田真哉さんの話は、

4/20(日)に開催されるファイナンシャルアカデミー主催の

投資フェスティバル2008

で、また聞くことができます。

こちらも、な、なんと、無料なんです!!

話の内容は、また別のものなのかな・・・

東京タワーがすごくきれいでした
東京タワー

「食い逃げされてもバイトは雇うな」なんて大間違い 禁じられた数字〈下〉


来週、ビジネス選書セミナーで山田真哉さんの無料セミナーに当選したのですが、

実は、この本を買って、セミナー会場の受付で見せないとセミナーを受けられないのです・・・。

食い逃げされてもバイトは雇うな 禁じられた数字 〈上〉


来週、ビジネス選書セミナーで山田真哉さんの無料セミナーに当選したので、勉強します。

一発鑑太郎が値上げ

不動産鑑定ツールの一発鑑太郎!
が3/31をもって本当に値上げされましたね。

サイトでカウントダウンが行われていたのですが、
あのようなカウントダウンを行っているサイトが他にもあったのですが、
実際に値上げされたか確かめたことがなかったので、
正直なところ、本当に値上げされるのかな?ただの買い煽りの手段なんでは?
と思っていたのですが、

本当に22800円 → 25800円と3000円値上げされました。

定価は198000円といってるので、まだまだお買い得価格ということになりますでしょうか。

特典として、アップグレードは永久無料!!となってますので、
購入した者としては、末永くアップグレードしてくれることを願います。

スポンサードリンク

Copyright © 2006-2011 投資の部屋 by tys All Rights Reserved.
運用を専門家に任せる アクセスランキング ブログパーツ
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。