不動産投資を中心にハッピー&リッチを実現!!

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時期尚早

投資家けーちゃんのメルマガで、こんなことを言ってました。

まだ購入経験がなく 自分で善し悪しを判断できないという場合は、
とにかく近くの売り物件を見まくってみて下さい。
ただし、実際に売られている物件であることが条件です。
値段が付いていないと、比較対象になりません。


ファイナンシャルアカデミーのメルマガでも、こんな言葉が。

物件がお買い得か、自分で判断できなければ時期尚早


まさに今の自分のいるステージはここです。
絶対的に足りないのは、見ている物件の数です。


マイソクを見て、物件を見に行っても物件が正直お買い得なのかまだ分かりません。

値段をイメージしながら建物を見て、情報をインプットするだけとなっています。

絶対量が足りない、比較対象が無いから良し悪しを判断できない。


物件を見る数は多ければ多いほど良い。

情報が蓄積されて、どんどん精度が上がってくるのだと思います。


実は、うち双子がいるのですが、

外に連れて行くと、

「ほんと、そっくり」と言われます。


親からすると、

「全然似てないですけど、ほんとにそっくりですか?」

と聞いてしまいます。


ここでも同じ事が言えるのだと思います。


一般の人、双子を見る回数が圧倒的に少ない

→違いが分からないから、同じに見える


私、毎日双子を見ているので、回数が圧倒的に多い

→違いが分かるため、同じに見えない


物件についても、一日でも早く見分けがつくようになりたいです。

それには行動して物件を見まくるしか方法はないですね。(自分にいいきかせ)


ちなみに、寝顔や昔の写真を見ると、ホントそっくりで違いが分かりません(笑)


今日は、増山塾の交流会に参加してきます。

物件見に行かないときは、他の部分で勉強です!!
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卵の値上げ

8月から卵の卸値を1割値上げするようです。

それに伴い、卵の小売価格も1割上がるようです。

養鶏のエサのとうもろこしが上がったせいだそうです。


卸値が1割上がったから、小売価格も1割上がる。

とくに問題ないですかね?


よ~く考えてみてください。


卸値が1割上がったから、小売価格も1割上がる。


具体的に見てみましょう。

例えば、

卵1パックの卸値が200円 → 220円

卵1パックの小売価格が300円 → 330円

さあ、いかがでしょうか?


単純に計算すると、

値上げ前の小売店の利益は100円

値上げ後の小売店の利益は110円


なんで利益まで増えるのでしょうか?

消費者の立場からすれば、小売店はなんで利益の上乗せまでするんだ?となります。


ここにからくりがあるのでしょうか。

卵は生活必需品のため、値段が上がっても需要が変わらないとすると、

小売店は、値上がりにより売上が増え、かつ利益まで増やすことができるのです。

世の中のインフレが続く限り、これが繰り返されるということになります。


過去に、消費税の導入の際に、

自動販売機のジュースが100円→110円になりましたよね?

でも、消費税って3%だったから、本来は100円→103円になるのが正しいのですが、

ここにも上記の原理が働いていたと思います。


もちろん、小売店だけでなく、卸売り業者ならびに生産者もコストアップに利益も上乗せしてきています。

原料高で困っているといいつつ、実は利益を増やすチャンスということになります。


でも、この値上げのつけを支払うのは・・・

節約するか?または・・・

来月からガス料金が値上げされるようです。

原油高の影響でしょうか。

原油高をきっかけにあらゆる物の値段が上昇してきていますね。


一般的な考え方としては、

収入は増えずに支出が増えるのだから、支出を切り詰めよう。


節約も確かに大事ですが、

生活費を切り詰めて我慢していると、フラストレーションが溜まりますね。

なんで、こんなに切り詰めなければいけないんだろうと。


収入は増えないと決め付けている場合が多いですが、

本当に収入は増えないのか?増やすことはできないのか?

このような方向で考えることが大切なのだと思います。


大雑把にいうと、

節約には限界がある。生活費を0円にすることはできない。

しかし、収入は無限に増やせる可能性がある。

節約するのに精を出すのと、

収入を増やすために精を出すのでは、

どちらが賢明か?ということですね。


節約も確かに大事ですが、目先の短期的なことに目を奪われて、

本来行うべきことを見失わないよう気をつけたいですね。

モチベーションの維持

投資家けーちゃんのブログで、モチベーションの維持について書かれていました。


どんなにすごい人でも、モチベーションを維持するのは大変なことなんだそうです。

そこで、モチベーションを維持するための仕組みを作っているんですね。

ブログをやったりするのもそのうちの一つなんだそうです。


でもすごいですよね。

自分のモチベーションを維持するためにブログやって、

それでいて他人のモチベーションも上げてしまうのですからね。


なんかの本にありましたが、
気持ちが沈んでいるときは、精神で克服するのではなく、
体から克服する方向にうそでも持っていくといいんだそうです。

そうすると、気持ちも後からついてくるんだそうです。


いい物件がなかなか見つからないと、

気が萎えてきてしまいがちですが、

コメントをいただける方や訪問してきてくれる方に励まされます。


何気なく始めたこのブログですが、

やり続けるとそれなりの効果が出てきますね。


物件鑑定ツールの「一発鑑太郎!」が今月いっぱいで大幅値上げされるそうです!!
試してみたいと思っている方は、今月中が最後のチャンスです!!

心に響いたことば

CASHFLOW101氏の「借金ナシではじめる激安アパート経営」の付録CDの中で、

心に響いた言葉があったので、

ここに残しておきたいと思います。

夢と希望を持ち続けて、根性と情熱で探す

藤山勇司さんの本



出版されてから4年以上経っている本になりますが、
大変勉強になりました。

・新築は買ってはいけない
・競売で安く物件を入手する
などなど


中でも、印象に残った言葉はこれです。

情に流されて物件を購入すると必ず後悔する

必ず数字で判断する必要があるということです。


おまけ

店舗(or事務所)付き物件

物件検索をしていると、

1階部分が店舗(または事務所)で、

2階以上が住居となっている物件を良く見ます。


通常、住居の家賃収入には消費税が掛かりませんが、

たしか事務所とかの家賃収入には消費税が掛かると思います。


このような複合物件の場合は、

住居部分の家賃収入には消費税はかからず、

店舗部分の家賃収入には消費税が掛かるということでしょうか?

地震が起きていたなんて・・・

たった今、東北地方で大地震が発生していたのを知りました。

テレビを見てると、相当規模の大きな土砂崩れなどが発生していますね。


地震発生時間には起きていたけど、

自分の地域は震度2だったようで、

まったく気づきませんでした。


今回は、たまたま自分が住んでいる地域ではなかったのですが、

ある日突然やってくるのですね。


物件持ってる方は地震保険に入ってますか?

これからしばらく、地震保険の加入者が増えそうですね。


金持ち父さんの本で、

「保険は必要な時には買うことができない」

と言っていました。




不動産が動いた日。


おまけ

リスクヘッジの出口は・・・

今日はちょっと株の話です。


NYダウ、シカゴ日経平均先物が安く終わると、

だいたい次の日本相場もその流れを受けて安く入ることが多いと思うのです。

で、意外と寄り付きが一番安いことが多いと思うのです。

安く始まりすぎて、逆に買われていく状況が発生するようです。



で先日、NYダウが下落、シカゴ日経平均先物も下落という状況だったので、

ある銘柄に寄り付きに「成り行き買い」を入れました。


安く始まるだろうと感じてはいても、

「その後下がったらどうしよう・・・」

と人間の心理は不安になるものです。


そこで、リスクヘッジするために前々から考えていたことを実行してみました。


それは、

「買い」と「売り」を同時に行うことです。

上がったら「買い」で利益をとり、

下がったら「売り」で利益をとる。


損失は、逆の取引を行っているため、

少なく抑えることができる。


ところが、同じ株価で同時に「買い」と「売り」を手仕舞うと、

手数料分が損失となってしまいます。


ここで悩みの種です。


①利益が出ているほうを先に手仕舞う

②損失が出ているほうを先に手仕舞う


①の場合
その後も同じ方向に進んだ場合、利益を取り損ね、損失額が広がる

②の場合
株価が反対方向に進んだ場合、大きな損失が確定し、含み益が減少する



今、書きながら思ったのですが、

①、②の場合の説明は、

非常に短期的でしかもマイナス思考だと気づきました。


「利益の出ている方」と「損失の出ている方」のどちらを先に確定するかは、

「損失が出ている方」が適切な感じがします。

タイミングは、トレンドを見て判断することですかね。


株価が上昇傾向にあれば、「売り」を手仕舞う。

株価が下落傾向にあれば、「買い」を手仕舞う。


トレンドが見えれば、少ないながらもリスクヘッジしながら利益を出すことができると思えます。

売れないのは理由がある その2

1件目の物件を後にして、一旦駅まで戻った。

メインストリートには祭りの屋台が立ち並んでいたが、

その背後にある商店街はなんだか寂しい感じがした。

地図によると近くにスーパーがあるので、のぞいてみた。

小さな街のスーパーという感じで、別に安くもなかった。

そのスーパーのところから、2件目の物件の方をみると、

山の中腹に対象の物件が見えた。


こちらもやっぱり階段だ。

やはり幅も狭い。


1件目の物件にくらべれば、場所はまだましだが、

どんぐりの背比べという感じか。

2件目はは景色は良かった。

4戸中1戸入居。

アパートの周りは草ボーボー。



百聞は一見にしかず



物件の状態だけでなく、周囲の状況も非常に大切だと思った。

いい勉強になった。



おまけ

売れないのは理由がある

今日は物件見学に行ってきた。


健美家に載っている物件だ。


Y須賀市で想定利回り20%以上の2物件。

駅からは徒歩7分となっている。

同じ県内に住んでいながら、この町は良く知らない。


1つの物件はかなり前から載っているが一向に売れる気配がない。

単純に利回りで見ると魅力的だが、

売れていないのにはそれなりの理由があるはず。

事前に地図で場所を確認したが、物件までは階段になっている。

事の真相を明らかにするため、勉強のために行ってきた。



K浜急行H見駅についた。

周囲は意外と起伏が激しく、緑も多い。

駅に降り立つと、祭りの音が聞こえる。

今日は祭りみたいだ。

何祭りかはわからないが、

神輿が出て、屋台も沢山出ていた。

そのため、人がまあまあ多かった。

祭りが無ければ、そんなに人通りは多くなさそうな雰囲気。



まず、1件目の物件に向かう。

地図では通りから階段を上がっていく形になっている。

その場所についてびっくり。

確かに階段になっているが、幅がせまい。

通りからは延々と階段を上っていく。


途中、お年寄りが頑張って上っていたため、話し掛けてみた。

この辺にアパートがあるのを見に来たといったら、

「オーナーが変わって安くなったみたいだよ。5万円くらいに下げたみたい」

アパートを借りに来た人と勘違いしているようだ。

まあ、その方が都合がいい。

親切に場所まで案内してくれた。

やさしいお年寄りだった。


さあ、目的の物件まで来た。

物件まではさらに階段を上っていくのだが、

正直、物件に到着する前に

なぜこの物件が売れないのか分かった。

通りからずっと階段で上ってこなければいけないからだ。

しかも物件に続く階段は、崖みたいになっていて危ない。

大きな荷物や、荷物の量が多いと非常に大変だ。

5戸中、2戸入居しているが、わざわざここに住もうと思う人はそういないと感じる。

周囲の雑草を刈って良くなるなどという次元ではない。


建物の詳細など確認せずに次の物件に向かった。

求めれば叶う

今日は、星輝さんをはじめ、投資家けーちゃんメルマガ飲み会第一期生の方達と久しぶりにお会いしてきました。

他には、

デザイナーのTakaさん

IZUMI塾卒業生のN間さん

といった、豪華キャストでした。

(私の場合、物件持っている方はみんな豪華キャストですね)

また新たな人脈が広がりました。


第一期生メンバーは4人なのですが、

私を含む2人は、飲み会当時には物件を持っていなかったのですが、

最近、物件を購入したそうです!

まずは、購入おめでとうございます!

これからが、第二ステージ(アパート経営)のスタートですね。

頑張ってください!応援しています。



私はまだ第一ステージ(物件購入)にいますが、

さあ、気合を入れて物件検索、現地調査に励むぞ!!


当面の目標:物件の選別眼を養うこと!!
 

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