不動産投資を中心にハッピー&リッチを実現!!

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ベンディアムセミナー 新宿 懇親会

昨日はベンディアム主催の満室経営セミナーに参加してきました。


道中は今田さんの「ヒアリングテックを学べ」を聴きながら。


会場は新宿NSビルだった。

投資家けーちゃんメルマガ飲み会第3回の時と同じビルだった。

飲み会の時は、地上を歩いていった。

今回は、地下道をずっと歩いていった。

新宿駅から傘をまったくささずにNSビルまで行くことができた。

この地下道は都庁まで続いているらしい。

なんという、官の優遇だ。

おそるべし街、新宿。



受付にならんでいると、

知った顔がちらほら居られました。



セミナーは以下の4名の方々のお話でした。

1.和合 実氏
2.西山 雄一氏
3.束田 光陽氏
4.水沢 健一氏

みなさん、すばらしいお話を聞かせていただきましたが、

今回の私のベストセミナーは束田さんのセミナーでした。


何のために不動産投資するの?

今の私、これにつきます。

手段と目的を見誤らないように注意しなければいけません。


束田さんにもご挨拶をさせていただき、

本日の目的の一つを達成しました。

次回、JFA納涼祭でよろしくお願いします。


懇親会は29Fの非常に景色の良いところで行われました。


kamochanさん

ポチおさん

伊東に物件をお持ちのHさん

トゥイークさん

autamnさん

村野茂助さん

などとお話させていただきました。

みなさん、ありがとうございました。


眠かったのと、天気が心配だったのもあり、2次会には参加せずに帰りました。
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破綻のメカニズムとは・・・

昨夜の豪雨すごかったみたいですね~

水害の話も取り上げてみたいですね。


さて、8/29 りんかい日産建設が破綻しましたね。

建設業では今年最大の倒産のようです。

負債総額は約629億円

ざっくり、1年分の売上高(約700億)が吹っ飛ぶ金額です。

営業利益が12億(平成19年度)ですので、

単純計算で、この負債の返済には53年掛かります。



ここ最近、不動産業者や建設業の破綻が続いていますが、

どうして、破綻するのか、勝手な想像で展開したいと思います。

あくまでも勝手な想像です。


結論からいうと、

これは『ババ抜きのゲーム』で、誰が最後にババを引くか

WIN-WINなんてあり得ない世界


・マンションデベロッパー

(通常の流れ)
高額を短期融資で借りる(金融期間への債務発生)

土地を買う

マンションを建てる(建設会社への債務発生)

マンションが売れた(資金を回収)

建設会社へ支払いをする(建設会社への債務返済)

融資を返済する(金融期間への債務返済)

残りが利益 

ババを引くのは・・・?

 マンション購入者

 マンション購入者は、金融機関から長期の借金をして、

マンションデベロッパーの利益を保証している。

(新築マンションを購入するなというのは、こういうことだと思います)

マンション購入者が破綻した場合に、

最悪被害を被るのは、

マンション購入者に融資した金融機関となります


(破綻の流れ)
高額を短期融資で借りる(金融期間への債務発生)

土地を買う

マンションを建てる(建設会社への債務発生)

マンションが売れない(資金を回収できない)

建設会社へ支払いできない

融資を返済できない

破綻


ババを引いているのは・・・?

 マンションデベロッパー

 影響を受けるのは、建設業者、融資金融機関



マンションデベロッパーは、

このババ抜きのゲームで、

必ずババを一回引くというリスクを犯して成り立っている業のようです。

その後必ずしも、誰かがババを引いてくれるとは限らないということのようです。


最後に、これはあくまでも勝手な想像です。


金融機関の融資引き締めによる影響というのは、

またちょっと別の話になると思います。

つくばに行ってきた

先日、友人のお見舞いにつくばまで行ってきました。

つくばといえば、

EXPO’85、そう、つくば万博

筑波大学

研究学園都市

筑波山

そんなイメージです。


せっかくなのでウィキペディアで拾ってみた。

人口約21万人で茨城県で2番目に人口の多い市なんだそうです。


正直な感想は、茨城県で2番目に人口の多い市が21万人しかいないの?

といった感じです。


それはなぜかというと、

今住んでいる市は、同じ人口21万人ですが、そんなに大きな都市でもないからです。


いざ、現地へ行くと、

周りは田畑ばっかり。

しかし、進んでいくといきなり町に突入。

団地群が現れます。

道もめちゃ広いです。

同じ人口ですが、地元とは大違い。

車もけっこう走っています。

一体なにが違うのでしょうか?


まあ、つくばは日本でも極めて特別な地域だと思います。

つくばエキスプレスも開通し、都心へのアクセスも良くなりました。

秋葉原まで45分で行けるそうです。



今回はお見舞いがメインでしたが、

もちろん物件見学もしてきました。


つくば市からは外れますが、

A見町にあるアパートを見てきました。


あまり聞かない町名なので、どんな地域なのかと思っていましたが、

国道沿いはけっこうお店も建ち並んでおりにぎやかな感じでした。


が、しかし、

一本道をはずれる物件のある地域は、非常に閑散として寂しい感じでした。

車は必須な地域でしたが、

物件には駐車場が1台分しかありませんでした。

室外洗濯機置き場。

半分くらい空室でした。


さすがに、これは苦戦しそうな感じがしました。


まだまだ、物件の良し悪しが良く分かりませんが、

一つずつ積み重ねていきたいと思います。


今回の現地調査(物件を見たのと、周囲の雰囲気を肌で感じただけ)も、

きっと、先に繋がると信じています。

10月4日ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008開催!!!

投資家けーちゃん、コテツさん、NSX松田さんの3人を中心に運営しているハートブレインが


10月4日(土)に、

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

を開催します!!!

【内容】

対談Ⅰ 光速フルローン対談「今田信宏&投資家けーちゃん」

対談Ⅱ 満室経営対談「西山雄一&浅輪裕彦」

対談Ⅲ 自分でリフォーム対談「進藤強&NSX松田」

対談Ⅳ アパート経営大御所対談「沢孝史&赤井誠」


対談コーディネーター 「北野琴奈&坂上愛桂&コテツ」


私、tysもサポーターとして参加します!!


またこのフェスタ収益は、

全額NPO法人アジアチャイルドサポート(家の無い子供達を支援しています)

に寄付されるんです。


良い話が沢山聞けて、社会へ貢献することもできるという

一石二鳥それいじょうの価値あるものになることでしょう。


皆さんでハッピー&リッチになるべく、盛り上げていきましょう!!!

国民生活金融公庫が・・・

恵比寿のIさんのブログで知りました。


不動産投資の見方


国民生活金融公庫が、


10月1日から


日本政策金融公庫


になってしまうとのことです。



果たして、融資はどうなってしまうのか!


と心配になりましたが、


“小企業への小口融資”や“創業支援”などの当公庫の事業資金融資(経営改善貸付(マル経)、生活衛生資金貸付を含みます。)は、そのまま日本政策金融公庫に承継されます。また、教育資金融資については、貸付の対象の範囲を縮小し、承継されます。”


大丈夫なようです。



面白い程「国民生活金融公庫」が分かるレポート

不動産投資のABC



金持ち父さんのアドバイザーシリーズの一つです。


まだ読み途中ですが(いつもですね)

アメリカでの話が掛かれていますが、参考になることが多々あると思います。


・自己資金を使わなくても、頭金の必要な物件を購入する方法

・物件を買う前からチームを作ることの重要性

・目標設定の重要性

・需給の重要性

など

シロアリの対処方法について

木造アパートで気になることの一つに、

シロアリがあります。


シロアリが発生する状況というのは、

どういう状況なのでしょうか?


雨漏りしている?

湿気が多い?



先日、見に行ってきた木造物件がシロアリに喰われていたのです。


シロアリに喰われているから、この物件はパス。

ではなくて、解決できる道があるのなら、

その方法を考える必要があると思うんです。

たとえ買えなかったとしても。


致命的でなければ、シロアリに喰われているというのは

問題ではないと思うのですが、

実際のところどうなのでしょうか?


判断する材料がないので、

経験のある方、アドバイスいただけたら幸いです。

物件検索の武器になるか?

昨日でしたでしょうか、

ニュースでも話題になっていますが、

Googleマップでストリートビューというのが始まりましたね

もう使用してみましたでしょうか?

まだ利用できる地域が限られているのですが、

普通に街並みが写っています。



これって、物件の現地の特定に役立ちそうですね。

Googleマップは不動産投資の見方ですかね。

物件判断ができるまでの近道

物件の良し悪しを判断する。

・建物の状態
・地域の需要
・・・

まだまだ良し悪しが良く分からない。


今日、買い物に行った時に、

自分の車と同じ車種の車があり、

どっちの車が良く見える?と嫁さんに聞いたところ、

「色が違うだけで同じに見える」

という答えが返ってきた。


私は、ここ5、6年間、同じ車種の車を沢山意識して見てきた。

見てすぐにある程度グレードも分かるし、細部のパーツの違いも分かる。


同じものでも、何も見えない人にはどれも同じに見える。

見える人にはまったく違ったものに見える。


これは、アパートを見るときにも同じ事がいえるんだと思う。

まだ私には見えない。


じゃあ、どうすれば見えるようになるのか?


答えはもう出ている。

時間を掛けてじっくり沢山の物件を見る。


こればかりは、どんなに優秀な投資家も手助けをしてあげることはできない。


車の判断ができるのでから、きっとできるはずだ。

意識してできるようになったのか?

それとも沢山見てきたから、いつのまにか分かるようになったのか?


両方だと思う。


近道は無い。


しかし、一歩ずつ進めば必ず辿り着くことができるはず。


行動すること

でっかく考えて でっかく儲けろ

ロバート・キヨサキの本「金持ちがますます金持ちになる理由」の中に、

ドナルド・トランプの「でっかく考えろ」という言葉が出てきます。

あの(どの?)ロバート・キヨサキでさえ、自分でもっと大きく考えることができればと

何度も思うそうです。

そんなインプットを最近したので、ちょうどこの本が目にとまりました。



まだ読み途中ですが(いっつも読み途中ですいません・・・)、

ヤバイです。

決して読んではいけません。

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