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地元の物件

不動産業者さんから

地元で未公開の物件が出たということで、

一緒に見てきた。


築5年の木造物件と

築15年の軽量鉄骨物件

駅から徒歩圏


いずれの物件も建物の状態は良く、

立地もいい(と思う)。


S銀行では満額の評価が出るという


しかし、問題は価格だ。

今探している価格帯から程遠い。


買える人にはいい物件だと思う。


でも

不動産投資自動化ツール・一発鑑太郎!だと厳しい評価(><)
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ハイパワーマーケティング ジェイ・エイブラハム 金森重樹

つとめ人の帰りに、

本屋にぶらり途中下車の旅に出た


ふと目に留まった本がこれ


ハイパワーマーケティング


ハイパワーマーケティング

ジェイ・エイブラハム著


あの「通販大家さん」で有名な

金森重樹氏監修の本です。



金森重樹氏の本で読んだのが、

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

フルローン投資の方法が過激に書かれていたのを思い出します。



一度、手にとっていったんは棚に戻したのですが

心の声が聞こえてきました

「このまま戻してしまっていいのか?」

「前から気になっていたんじゃないのか?」


考えること10秒


思いきって買うことにしました。



マーケティングという言葉はたくさん耳にしていて

気にはなっていましたが、

手をつけたことはありませんでした。


で、このハイパワーマーケティング

18番のまだ読み途中ですが、

読んでるといろいろな事が見えてきました。


買いやすくするための売り方

たくさん売るための方法

リピーターを作る方法



実際に、そういえば・・・と思い当たるところも多々あります。



18番のまだ読み途中ですが、

読んで損はないと思います。


ハイパワーマーケティング

 

物件調査2009 本厚木

業者さんから物件情報をいただいて、

一つだけ見に行くのはなんので、

ついでに見に行った物件


物件情報 5

本厚木バス35分

平成9年築 木造2階建 1K2戸 + 1DK2戸

トイレ風呂別

2480万円

利回り8.7%

土地148㎡

建物面積112㎡

積算評価では、1000万円



前には、中学校

横にはスーパー

建物はまあまあ綺麗

満室

駐車場あり


じゃあ、何が問題か?


厚木物件


駐車場はあるが使用されていない

ブロックで閉鎖されている(写真左下)

つまり、実際の利回りが低い


あと、

入居者が・・・

日本ではない名前が書いてありました・・・



実際に見に行くと分かることがたくさんあります。

投資家けーちゃんメルマガ飲み会 IN 両国

投資家けーちゃんメルマガ飲み会に行ってきました。

場所は、両国の「ちゃんこ霧島

元大関霧島のお店。


ちょうど大相撲の千秋楽で、

両国駅のホームでワンセグで優勝決定戦を見ました。


朝青龍が白鵬を寄り切って優勝しましたが、

両国駅の改札を出ると、町は大騒ぎさ

ってかんじで、警察や報道カメラがたくさんいました。


で、ちゃんこ霧島ですが、

なんと

ビル1棟がまるごとちゃんこ霧島なんです。


入り口には予約の名前札がびっしり貼ってあり、

けーちゃんの名前を探すのに苦労しました(笑)


エレベータは7人乗りなのですが、

7人目が乗ると、

ブーーーーー

7人乗れません(><)


ちゃんこ鍋はとっても美味しかったです。

ですが、

量が多かったので食べきれなかったのが無念でなりません。



投資家けーちゃん、

お話させていただいた皆さま、

お話できなかった皆さま、

ありがとうございました。

復刻!!『そして私は金持ちサラリーマンになった』 吉川英一氏

絶版となっていた、

洗練された投資家、吉川英一氏の

『そして私は金持ちサラリーマンになった』が

電子書籍として復活しました。



復刻!!『そして私は金持ちサラリーマンになった』



私も前々からこの本は読んでみたいと思っていましたが、

なんせ絶版になっていたので

手に入れることができませんでした。

非常にありがたいです。


今だけ、1500円です。


復刻!!『そして私は金持ちサラリーマンになった』

物件調査2009 上福岡 その3 オバマ大統領就任

アメリカのオバマ氏が大統領に就任しましたね。

日本で放送される状況を見る限りでは、

まるで映画の世界か、なにかの宗教みたいでした。


こういう時はご祝儀相場とかいって相場も上げたりするもんですが、

市場は冷ややかでした。

NYダウは8000ドル割れ、

日経平均も8000円割れです。


これからまだまだ厳しい世の中が続くということを意味しているのかもしれません。



さて、前回に引き続き、上福岡物件調査のお話です。


1棟目の物件調査を終え、

駅前のマクドナルドでベーコンレタスバーガーセット590円を食す。

行列はできていないが、満席だ。

さすが、マクドナルド。


座ったカウンター席からは駅前の広場が見え、

駅前チェックを実施する。

しかし人がまばらだ。


腹ごしらえを済まし、2件目の物件へ向かうことにする。


物件情報2

上福岡駅徒歩12分

平成2年築 木造2階建 1K6戸ロフト付き

3点ユニット

価格は2750万円

利回り8.72%

土地77㎡

建物面積87㎡

路線価をベースとした積算評価では、

およそ1200万円



UR都市機構のマンション群を横目に見ながら、

線路沿いを延々と歩いていく。

坂を下って、また線路沿いを歩いていって到着。


徒歩12分以上掛かった気がする。

途中、何も無いのでかなり長く感じる。

駅まで毎日歩いて通う気にはなれない。


上福岡物件2_外観
物件外観


上福岡物件2_周囲
超、線路沿いです。

電車の音がすごそうです。



残りの2物件は、夕方で寒くなったのもあり

写真は撮っていません^^;


物件情報3

上福岡駅徒歩10分

1978年築 軽量鉄骨造2階建 2DK4戸 + 2K2戸

トイレ風呂別

3430万円

利回り10.14%

土地178㎡

建物面積178㎡

積算評価では、3000万円



物件情報4

同じく上福岡駅徒歩10分 ※物件情報3からすぐ近く

1987年築 軽量鉄骨造2階建 1R4戸 + 3LDK1戸

価格3580万円

土地139㎡

建物面積141㎡

積算評価では、2900万円


夕方で日が陰ってきたのと、寒さであまり覚えていませんが、

道中、空きテナントが多く、閉店した店もかなりありました。


上福岡駅周辺は他にも売り物件がたくさん出ていますね。

物件調査2009 上福岡 その2

今日から中村一晴さんの新刊

99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則

を読み始めました。

のめり込んでしまいます。


さて、前回に引き続き、上福岡物件調査のお話です。


まず、不動産屋さんからもらった情報は、

上福岡駅徒歩3分

平成2年築 木造2階建 1ルーム8戸ロフト付き

3点ユニット

価格は2900万円

利回り12.4%

土地100㎡

建物面積120㎡

路線価をベースとした積算評価では、

およそ1900万円

この時点で、買った瞬間から債務超過状態に陥りますね。



さて、

駅から徒歩3分なので、物件にはすぐ到着。


上福岡物件1_外観
物件外観

隣の家で、日当たり悪いです。

上福岡物件1_コインランドリー
コインランドリー?

部屋に洗濯機を置くスペースがないから?

上福岡物件1_階段
階段裏鉄部

かなり朽ち果てています。


極めつけは.、

上福岡物件1_ドア
ドア

ガラス張りでした。しかも1階です。

2階はふつーのドア。なぜに1階がガラス張り?

居留守も使えません(笑)


空室が2つあるのですが、

募集賃料は共益費混みで35000円。


駅前の不動産屋さんで募集されていたので、

部屋探しの人を装い内見しようかとも思っていましたが、

建物の状態を見て止めてしまいました。


いわゆる”転進した”というやつです。


しかしながら、遠くまで来てこの1件を見るだけではもったいないので、

健美家で適当に見つけた物件を3件見に行きました。


上福岡駅界隈、売り物件結構多いですね。


続きは次回に

物件調査2009 上福岡

今日は暖かかったですね。

バスに乗るためにちょっと走ったのですが、

めっちゃ苦しくなりました(>0<)

運動しないとなあ~と思う今日この頃です。




今年2009年は絶対に物件を購入するぞー!!

ということで、物件調査をたくさん敢行していきます。



2008年はセミナーや勉強会やメルマガ飲み会に出て、

知識はたくさんつけましたが、

物件を見る数が圧倒的に足りなかったのです。


2009年は物件を見る目を養い、

物件を購入したいと目論んでいます。


見てきた物件に勝手に言いたい放題なので、

いろいろアドバイスお願いします。




年明け第一弾は、上福岡です。


湘南新宿ラインで池袋まで出て、

池袋から東武東上線で行きました。


池袋からは意外と近かったです。


途中各駅に乗り換え、上福岡駅に到着。


駅を降りた第一印象は、

さみしい


何もないということではなく、

あるんですが、

空きテナントや12月末で閉店なんて張り紙が多くて、

元気を失っている感じでした。


情報をいただいた不動産屋さんからは、

結構栄えている街と聞いていましたが・・・


次からは、見て回った物件のお話をしていきたいと思います。


途中で挫折しないように応援よろしくお願いします↓↓

大家さん学びの会勉強会 コワ~い土地の話

大家さん学びの会の勉強会に参加してきました。


池袋までの電車の中では、

コワ~い土地の話

コワ~い土地の話


を読みながら行きました。

500円です。




勉強会では、


○減価償却方法の変更について

○簡便法

○経済的耐用年数

○資本的支出と修繕費の区分

○必要経費



などの話を税理士さんから聞きました。


知っている話もありましたが、

知らなかった話もあり、大変勉強になりました。


その後の情報交換会、懇親会でもいろいろな話をし、

今年こそ物件を1つGETすることを深く心に誓うのでした。


モチベーションを高く維持していきたいと思います。


お話いただいたみなさま、ありがとうございました。

みんないい方ばかりです。

地震・災害・トラブルで破産するな!不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座

地震・災害・トラブルで破産するな!
不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座




投資家けーちゃんが2月にセミナーを行うことになりました。


今回のセミナーは、

けーちゃんが勤め人時代だった時に本業だった保険についてです。


けーちゃんいわく、

不動産投資の本を出したり、講演したりしましたが、

まだ10倍以上は保険の方が詳しいので・・・

だそうです。


これは期待大ですね。



地震・災害・トラブルで破産するな!
不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座




じつは、

けーちゃんは2005年にも保険に関するセミナーを行っているのですが、

その時はまだ現役サラリーマンでしたので、

保険会社の立場から話をすることになったのですが、

今回は、

現役大家さんの立場で話をしますので、

より一層突っ込んだ内容になることでしょう。



地震・災害・トラブルで破産するな!
不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座




カリキュラムは、

● 不動産オーナーがかかえるリスクとは?

● 「リスクマネジメント力」が倍増するプロの考え方

● オーナーと入居者の権利関係

● 火災保険と地震保険の仕組み

● さらにリスクを軽減する保険

● 不動産を守り抜く、保険の契約方法

● 保険を最大限に働かせる手法

● 保険会社と保険代理店の選び方

● 保険金請求で失敗しない3つの原則

● 保険以外のリスク対策

● 質疑応答

● ミニセミナー

※内容は一部変更になる場合があります。



地震・災害・トラブルで破産するな!
不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座




2月15日(日)東京の渋谷で開催です。


参加費は、


なんと


たったの




5000円


これは、

株式でいうなら買いです。

価値と価格が乖離していること間違い無しです。



渋谷が遠くて行けないという人にも

通信講座の申し込み(10500円)ができます。



地震・災害・トラブルで破産するな!
不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座

日経平均再び8000円割れ 大型看板 金持ち父さん貧乏父さん

株式は今日も大きく下げましたね。

日経平均は一時8000円割れしました。

先行き不透明で、明るい見通しも無いため、

しばらくはまだ下げそうですね。


とりあえず、売り仕掛けして含み損の分を取り返したいな~と思います。



最近、町を歩いていて感じることは、

ビルの上の大型看板が真っ白

空きテナントが多い

町の勢いがなくなっているのを感じます。


こんなご時世だからと、企業も経費節減に走りますね。

大型看板は広告費も高いのでしょう。


かつては、広告費も高かったが効果があった。

今は、広告費が高いから出さない。


大型看板の需要がない今こそ、

大きな指値をして看板をゲットするのがいいのかな

とふと思った。


厳しい時こそ、お金の使い方が問われますね。




ここ数日、

ロバート・キヨサキの金持ち父さん貧乏父さんを読み返しています。


rich_dad_poor_dad


読むのは遅いし、本も長いので時間が掛かっていますが、

改めて読み返してみると、

非常に大切なことが書かれていますね。


常に軌道修正をしながら進みたいと思います。

99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則 アマゾンキャンペーン

中村一晴さんの新刊です。

99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則

儲かる不動産投資のゼッタイ法則


1/15~1/17の3日間でアマゾンキャンペーンを実施しています。

特典は1時間の音声ファイルです。

期間が短いので気をつけてください。


キャンペーンページ


99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則

固定金利の期間 その4

今日は株価が暴落しましたね。

またちょっとした買い場がやってくるような気がします。




さて、固定期間の話のつづき


10年固定が終了する120ヶ月目の支払い総額です。

固定期間終了後は金利が0.5%上がると仮定します。

3年固定 39万5121円 x 36ヶ月 + 41万9262円 x 24ヶ月 + 44万2614円 x 60ヶ月 = 5084万3497円

5年固定 41万894円 x 60ヶ月 + 43万4002円 x 60ヶ月 = 5069万3790円(3年固定より-14万9707円)

10年固定 42万1604円 x 120ヶ月 = 5059万2484円(3年固定より-25万1013円)

30年固定 44万9045円 x 120ヶ月 = 5388万5363円(3年固定より+304万1866円)


10年固定が終了する段階での残債

3年固定 7631万8081円

5年固定 7617万6083円(3年固定より-14万1998円)

10年固定 7601万9809円(3年固定より-29万8272円)

30年固定 7742万6875円(3年固定より+110万8794円)



5年固定、10年固定は、

3年固定より支払総額及び残債が少なくなりました。


30年固定は依然、

支払い総額が一番多いが、残債も一番多い。



今回、各固定期間終了後に

金利が0.5%上昇すると仮定したが、

実際はもっと上がるかも知れないし、

ひょっとしたら上がらないかもしれない。



ここ数年、0金利政策が解除されてから

金利は上がるとずっと言われつづけてきたが、

ほとんど上がっていないし、

今後しばらくの間も、金利は上がりそうにもない。


支払い額が確定する30年固定を選ぶか、

固定+変動を選ぶかは、

それぞれのスタンスだと思う。


絶対正解というのは無い。


そう


正解は無いんだ。

固定金利の期間 その3

初詣にいってきました。

すいてて良かったです。

おみくじを引きましたが、小吉でした(>o<)




さて

固定金利の期間の話の続きです。


前回は以下のことを書きました。

--ここから--

1億円を元利金等返済で30年で借りた場合

金利(仮定)
3年固定 2.5%
5年固定 2.8%
10年固定 3.0%
30年固定 3.5%

固定期間の月の返済額
3年固定 39万5121円
5年固定 41万894円(3年固定より+1万5773円)
10年固定 42万1604円(3年固定より+2万6483円)
30年固定 44万9045円(3年固定より+5万3924円)

3年固定が終了する36ヶ月目の支払い総額
3年固定 39万5121円 x 36ヶ月 = 1422万4356円
5年固定 41万894円 x 36ヶ月 = 1479万2184円(3年固定より+56万7828円)
10年固定 42万1604円 x 36ヶ月 = 1517万7744円(3年固定より+95万3388円)
30年固定 44万9045円 x 36ヶ月 = 1616万5620円(3年固定より+194万1264円)

3年固定が終了する段階での残債
3年固定 9302万4600円
5年固定 9333万9748円(3年固定より+31万5148円)
10年固定 9354万4160円(3年固定より+51万9560円)
30年固定 9403万5416円(3年固定より+101万0816円)

--ここまで--


では次に


5年固定が終了する60ヶ月目の支払い総額です。

固定期間終了後は金利が0.5%上がると仮定します。

3年固定 39万5121円 x 36ヶ月 + 41万9262円 x 24ヶ月= 2428万6649円

5年固定 41万894円 x 60ヶ月 = 2465万3667円(3年固定より+36万7018円)

10年固定 42万1604円 x 60ヶ月 = 2529万6242円(3年固定より+100万9593円)

30年固定 44万9045円 x 60ヶ月 = 2694万2681円(3年固定より+265万6032円)



5年固定が終了する段階での残債

3年固定 8841万2562円

5年固定 8857万8795円(3年固定より+16万6233円)

10年固定 8890万6363円(3年固定より+49万3801円)

30年固定 8969万7073円(3年固定より+128万4511円)



3年と5年経過時点の支払い総額と残債を見てみました。

この段階では、

金利が低かった3年固定が一番有利に見えます。


30年固定は金利が高い分

支払額の割には、残債が減っていません。


どの固定年数を選択するのがいいでしょうか?


わたしの今の考えは、

3年固定ですね。


キャッシュフロー重視で、

残った資金を次の購入に充てたいですね。


金利もしばらくは上がりそうにない気がします。


物件単体で考えると、

時が経つにつれて賃料が減少して、

支払いが厳しくなる可能性もありますが、


物件を増やすことを前提に考えているので、

増やした物件のキャッシュフローで減少分をカバーできる

という考えです。



もちろん30年固定がよくないと言うわけではなく、

30年固定は支払額が決定していますので、

精神的に安心が得られますね。



どんなプランがいいと思うかは、

人それぞれ考え方しだいです。



10年固定終了時、30年固定終了時の金額を知りたい方は、

↓の応援クリックをお願いします。m(_ _)m

固定金利の期間 その2

為替が円安方向に動いていますね。

25日移動平均線を上抜けするのは、

2008年9月以来のようです。


おかげでか、輸出関連企業の株価が軒並み上昇しましたね。




さて、

固定金利の期間の続きの話。



例えば、

1億円を元利均等返済で30年融資を受けた場合


固定期間3年、5年、10年、30年(全期間)


固定期間の金利は、

固定期間が短いほど金利が低いと仮定して、


3年固定 2.5%

5年固定 2.8%

10年固定 3.0%

30年固定 3.5%

とします。



固定期間の月の返済額


3年固定 39万5121円

5年固定 41万894円(3年固定より+1万5773円)

10年固定 42万1604円(3年固定より+2万6483円)

30年固定 44万9045円(3年固定より+5万3924円)



3年固定が終了する36ヶ月目の支払い総額


3年固定 39万5121円 x 36ヶ月 = 1422万4356円

5年固定 41万894円 x 36ヶ月 = 1479万2184円(3年固定より+56万7828円)

10年固定 42万1604円 x 36ヶ月 = 1517万7744円(3年固定より+95万3388円)

30年固定 44万9045円 x 36ヶ月 = 1616万5620円(3年固定より+194万1264円)



3年固定が終了する段階での残債


3年固定 9302万4600円

5年固定 9333万9748円(3年固定より+31万5148円)

10年固定 9354万4160円(3年固定より+51万9560円)

30年固定 9403万5416円(3年固定より+101万0816円)



これを見て、

どのように思われるでしょうか?


続きは次の機会に

固定金利の期間

最近、火事のニュースが多いです

火の元には注意しましょう。

物件お持ちの方、火災保険は入っていますか?


保険という商品は、

必要なときには買うことができない商品です。


リスクを無くし、不動産を守り抜くテクニック





さて、

最近ちょっと気になっているのが、

固定金利の期間ってどれくらいを選ぶのがいいのだろうか?

ということです。



ちょっと前までは、

これからは金利は上がっていくと言われていて、

可能な限り長い期間、固定金利にするのが安全(精神的に?)

なんてことも言われていましたね。



全期間固定ならば、

返済完了までの支払い額が確定しているため

一見、良いように思われますが、

本当にそうなの?

と思うわけです。



全期間固定の場合、

変動金利や3年、5年、10年固定の場合よりも

金利が高くなるのが普通ですよね。


繰上返済する場合にも膨大な手数料が掛かったりとか


そんなことを何回かに分けて

書いてみようと思います。


途中で挫折したりして・・・(笑)

短プラ長プラ

さんざん先送りにしてきた車のエンジンオイルを交換してきました。

エンジン音が静かになりました。

エンジンオイルは車の血液ですので早めの交換をお勧めします。



さて、金利について調べていると、

短期プライムレート(短プラ)

長期プライムレート(長プラ)

という言葉がよくでてきます。



短プラ、長プラって何なのよって感じですが、

短プラは、

1年以内の期間(短期)に貸し出す優遇金利

※優遇金利のことをプライムレートという


長プラは、

1年を超える期間(長期)に貸し出す優遇金利で、

長期国債の利率に連動するそうです。


しかしながら、

現在は長期の貸付は短プラを基準に

行われているのが大半だそうです(新長期プライムレート)


う~ん、良く分かりませんね(笑)


長・短期プライムレート(主要行)の推移

こちら↑を確認すると、

短プラより長プラの方が金利が高いですね。


固定金利においても、

3年固定より5年固定、

5年固定より10年固定と

固定期間の長い方が金利が高いですから、


短プラを基準にしたローンの方が有利なのでしょうかね。


しかしながら、

あるところでローンの確認をしたところ、

短プラ型より長プラ型の方が金利が低かったです。

なぜでしょう・・・よく分かりません。


果たして短プラベースで組むローンと

長プラベースで組むローンとではどちらがお得なのでしょうか?

恐慌前夜の真相

当ブログに訪問いただきましたみなさま

明けましておめでとうございます。

今年一年がみなさまにとって良い年でありますように

今年もどうぞよろしくお願いいたします。



元旦の今日は、

とくに正月らしいこともせず(笑)

昨日買ってきた本を早速一気読みしてしまいました。


その本とは

kyoukouzenya


恐慌前夜



アメリカ証券大手リーマン・ブラザーズの破綻や、

2008年10月からの大暴落を予測していた本ということで、

果たしてどんなことが書いてあるのか楽しみでした。



頭に残ったことをざっくり

・サブプライムローン証券の損失額

・アメリカは借金を返す気なんてさらさらない

・アメリカドルはいずれ紙切れになる

・アメリカは自分達の都合のいいようにルールを勝手に変える

・日本はしょせんアメリカの属国に過ぎない

・日本はアメリカと心中する

・日本のお金は金融庁に支配されている

・お金は銀行に預金するのではなく、現物資産に移しておくべきだ



恐慌前夜というタイトルだけあって、

世界がよくない方向に進んでいく内容が書かれています。

ちょっと過激な表現もあります。


そんな中で自分のことは自分で守ることが大切だと。



・お金は銀行に預けておけば安心だ

・銀行が破綻しても1000万円まで保証される

・最後は、国がなんとかしてくれる

これを何の疑いも持たずに信じていることこそが危険だと

アメリカでは、破綻した金融機関の預金は3分の1しか保証されなかった。




知らないリスク

知っていれば回避できたかもしれないのに、

知らなかったばっかりに・・・


といったようなことにならないよう、

自己防衛していく必要があるようです。

何事にも注意を払うように気をつけましょう。



年明け早々暗い話でしたが、

今年2009年は注意を払うべき年だと思います。

うまく乗り切ることができれば、

その先には良いことが待っているはずです。


今年一年がんばりましょう!!



恐慌前夜

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